Πώς να πληρώνετε σωστά τον ΦΠΑ: 5% από την πραγματική αξία του διαμερίσματος ή 5% από την κτηματολογική αξία;

Στην Βόρεια Κύπρο, ο ΦΠΑ κατά την αγορά ακινήτου υπολογίζεται ως 5% της φορολογητέας αξίας, η οποία επιβεβαιώνεται από τα έγγραφα της συναλλαγής. Στην πράξη, αυτό συνήθως είναι το ποσό που αναγράφεται στη σύμβαση πώλησης και, σε ορισμένες περιπτώσεις, η εκτιμώμενη (καταστασιακή) αξία, εάν αυτή χρησιμοποιείται ως βάση για τον υπολογισμό. Εάν η σύμβαση έχει ήδη καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο, η φορολογητέα βάση συνήθως καθορίζεται σύμφωνα με το καταχωρημένο ποσό της σύμβασης.

• Από ποιο ποσό υπολογίζεται ο ΦΠΑ 5% στη Βόρεια Κύπρο
• Πότε χρησιμοποιείται η καταστασιακή (εκτιμώμενη) αξία
• Γιατί το ποσό στη σύμβαση είναι κρίσιμο
• Κίνδυνοι επιπρόσθετων συμφωνιών και υποτιμημένου ποσού
• Πώς να το κάνετε
• Γλωσσάρι
• Συχνές ερωτήσεις
• Εάν χρειάζεστε συμβουλή για ΦΠΑ και σύμβαση πώλησης

Από ποιο ποσό υπολογίζεται ο ΦΠΑ 5% στη Βόρεια Κύπρο

Το βασικό ερώτημα είναι ποιο ποσό θα αναγνωριστεί ως φορολογητέα βάση για τον ΦΠΑ. Στις περισσότερες συναλλαγές, το σημείο αναφοράς είναι το ποσό που αναγράφεται στη σύμβαση πώλησης (Sales Contract). Αυτό το ποσό χρησιμοποιείται πιο συχνά για τον υπολογισμό του 5% ΦΠΑ.

Πότε χρησιμοποιείται η καταστασιακή (εκτιμώμενη) αξία

Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης ή ο αγοραστής βασίζονται στην εκτίμηση του ακινήτου: ο εκτιμητής καθορίζει την αξία, η οποία μπορεί να διαφέρει από την αγοραία. Εάν η εκτίμηση αυτή γίνει αποδεκτή για τον υπολογισμό, ο ΦΠΑ 5% μπορεί να υπολογίζεται από την εκτιμώμενη αξία και όχι από την δηλωμένη αγοραία τιμή.

Στην πράξη, αυτό συχνά συζητείται σε συναλλαγές υψηλής αξίας, όπου το 5% του συνολικού ποσού αυξάνει σημαντικά τον προϋπολογισμό της αγοράς.

Γιατί το ποσό στη σύμβαση είναι κρίσιμο

Το ποσό που αναγράφεται στη σύμβαση πώλησης επηρεάζει όχι μόνο τον ΦΠΑ αλλά και τη νομική σταθερότητα της συναλλαγής. Σε περίπτωση διαφοράς, τα δικαστήρια και οι κρατικοί φορείς συνήθως αναφέρονται σε έγγραφα που έχουν εκδοθεί σωστά και έχουν περάσει τις απαιτούμενες διαδικασίες.

Κίνδυνοι επιπρόσθετων συμφωνιών και υποτιμημένου ποσού

Κάποιες φορές οι πλευρές χρησιμοποιούν επιπρόσθετες συμφωνίες (addendum) ή διαιρούν την τιμή σε διαφορετικά έγγραφα. Αυτή η πρακτική μπορεί να δημιουργήσει νομικούς και χρηματοοικονομικούς κινδύνους:

• Σε διαφωνία, λαμβάνονται υπόψη μόνο τα έγγραφα που έχουν εκδοθεί σωστά και έχουν πραγματοποιηθεί οι απαραίτητες πληρωμές.
• Εάν η επιπρόσθετη συμφωνία εκδοθεί αργότερα, μπορεί να προκύψουν πρόστιμα και επιπλέον χρεώσεις.
• Εάν η σύμβαση είναι ήδη καταχωρημένη στο κτηματολόγιο, η βάση υπολογισμού συνήθως θεωρείται η καταχωρημένη ποσότητα.
• Η υποτίμηση της τιμής αυξάνει τον κίνδυνο αξιώσεων και δυσκολεύει την προστασία των συμφερόντων του αγοραστή.

Συνιστώ την καταχώρηση της σύμβασης πώλησης, διότι μέχρι να εκδοθεί η άδεια αγοράς, ο αγοραστής φέρει κίνδυνο. Εάν για το ακίνητο δεν υπάρχουν ξεχωριστά πιστοποιητικά ιδιοκτησίας, δεν μπορεί να υποβληθεί αίτηση στο Συμβούλιο Υπουργών χωρίς καταχωρημένη σύμβαση. Με επιπρόσθετη συμφωνία αυτό είναι δυνατό, αλλά σε δικαστική διαδικασία το δικαστήριο συνήθως αναγνωρίζει μόνο συμβάσεις με σφραγίδα ΦΠΑ και καταβολή φόρου χαρτοσήμου. Εάν έχουν περάσει αρκετά χρόνια από την υπογραφή του addendum, μπορεί να απαιτηθεί η καταβολή προστίμου.

Πώς να το κάνετε

1. Συμβουλευτείτε τον δικηγόρο ή τον μεσίτη σας για το ποια βάση θα χρησιμοποιηθεί για τον υπολογισμό του ΦΠΑ στη συναλλαγή σας: το ποσό της σύμβασης ή η εκτιμώμενη αξία.
2. Ελέγξτε εάν η σύμβαση πώλησης πρόκειται να καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο και σε ποιο στάδιο θα γίνει.
3. Εάν γίνεται εκτίμηση του ακινήτου, συμφωνήστε ποιος θα αναθέσει τον εκτιμητή και για ποιο σκοπό θα χρησιμοποιηθεί η έκθεση.
4. Εάν στη συναλλαγή προβλέπονται προσάρτημα ή επιπρόσθετες συμφωνίες, διευκρινίστε εκ των προτέρων τις νομικές συνέπειες, τη διαδικασία εκτέλεσης και τυχόν πρόστιμα.
5. Καταγράψτε γραπτώς ποια έγγραφα θα θεωρούνται κύρια για τη φορολογητέα βάση και για την προστασία των δικαιωμάτων σας στο μέλλον.

Γλωσσάρι

• ΦΠΑ (VAT) — φόρος προστιθέμενης αξίας· στις συναλλαγές ακινήτων στη Βόρεια Κύπρο εφαρμόζεται συνήθως συντελεστής 5% για ορισμένες κατηγορίες αγορών.
• Σύμβαση πώλησης (Sales Contract) — κύρια σύμβαση μεταξύ αγοραστή και πωλητή, όπου καθορίζονται το αντικείμενο και η τιμή της συναλλαγής.
• Καταστασιακή (εκτιμώμενη) αξία — αξία ακινήτου σύμφωνα με έκθεση εκτιμητή, η οποία μπορεί να διαφέρει από την αγοραία τιμή.
• Addendum — προσάρτημα / επιπρόσθετη συμφωνία στη βασική σύμβαση.
• Κτηματολόγιο (Land Registry) — φορέας/σύστημα όπου καταχωρούνται οι συναλλαγές και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας.
• Φόρος χαρτοσήμου (Stamp Duty) — υποχρεωτική καταβολή που πιστοποιεί την έκδοση εγγράφου για ορισμένες διαδικασίες.
• Άδεια του Συμβουλίου Υπουργών — άδεια αγοράς ακινήτου από αλλοδαπό σύμφωνα με τις διαδικασίες της Βόρειας Κύπρου.

Συχνές ερωτήσεις

Ο ΦΠΑ 5% στη Βόρεια Κύπρο υπολογίζεται από το ποσό της σύμβασης ή από την καταστασιακή αξία;

Συνήθως από το ποσό που αναγράφεται στη σύμβαση πώλησης. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η βάση μπορεί να βασίζεται στην καταστασιακή αξία, εάν έχει γίνει αποδεκτή για τον υπολογισμό.

Μπορεί να αλλάξει η βάση ΦΠΑ εάν η σύμβαση είναι ήδη καταχωρημένη στο κτηματολόγιο;

Εάν η σύμβαση είναι ήδη καταχωρημένη, η φορολογητέα βάση συνήθως λαμβάνεται από το καταχωρημένο ποσό. Οι αλλαγές μετά την καταχώρηση είναι συνήθως δύσκολες.

Γιατί εμπλέκεται εκτιμητής στη συναλλαγή;

Η εκτίμηση είναι απαραίτητη για να επιβεβαιωθεί η αξία του ακινήτου με επίσημη έκθεση. Μερικές φορές χρησιμοποιείται ως βάση υπολογισμών ή για εσωτερικές διαδικασίες της συναλλαγής.

Είναι επικίνδυνο να γίνονται επιπρόσθετες συμφωνίες στη σύμβαση;

Οι κίνδυνοι εξαρτώνται από τον τρόπο έκδοσης και τις προθεσμίες. Σε αμφισβητούμενες περιπτώσεις, σημασία έχουν τα έγγραφα που έχουν εκδοθεί σωστά, με υποχρεωτικές πληρωμές και σφραγίδες.

Γιατί συνιστάται η καταχώρηση της σύμβασης πώλησης;

Η καταχώρηση μειώνει ορισμένους κινδύνους για τον αγοραστή, ειδικά αν η άδεια αγοράς εκδίδεται αργότερα και η συναλλαγή είναι «σε εξέλιξη».

Ποιος βοηθά στην ορθή προετοιμασία των εγγράφων για ΦΠΑ και σύμβαση;

Συνήθως ο δικηγόρος που διαχειρίζεται τη συναλλαγή και ο μεσίτης με εμπειρία στις συναλλαγές της Βόρειας Κύπρου.

Εάν χρειάζεστε συμβουλευτική σχετικά με τον ΦΠΑ και το συμβόλαιο αγοραπωλησίας

μπορείτε να απευθυνθείτε στον συνεργάτη μας — Vadim Charniakou.

Τηλέφωνο: +90 533 882 40 55
WhatsApp / Telegram
Κανάλι: Ανάλυση και ειδήσεις της αγοράς ακινήτων