Как правильно платить НДС: 5% от реальной стоимости квартиры или 5% от кадастровой

На Северном Кипре НДС при покупке недвижимости рассчитывается как 5% от налоговой базы, которую подтверждают документы по сделке. На практике это чаще всего сумма, указанная в договоре купли-продажи, а в отдельных случаях — оценочная (кадастровая) стоимость, если она принята как база для расчёта. Если договор уже зарегистрирован в земельном кадастре, налоговая база обычно фиксируется по зарегистрированному договору.

• От какой суммы считается НДС 5% на Северном Кипре
• Когда используется кадастровая (оценочная) стоимость
• Почему сумма в договоре критична
• Риски дополнительных соглашений и занижения суммы
• Как это сделать
• Глоссарий
• Частые вопросы
• Если вам нужна консультация по НДС и договору купли-продажи

От какой суммы считается НДС 5% на Северном Кипре

Ключевой вопрос — какая сумма будет признана налоговой базой для расчёта НДС. В большинстве сделок ориентиром становится сумма, указанная в договоре купли-продажи (Sales Contract). Именно эта сумма чаще всего используется для расчёта 5% НДС.

Когда используется кадастровая (оценочная) стоимость

В некоторых ситуациях собственник или покупатель опираются на оценку объекта: оценщик определяет стоимость, которая может отличаться от рыночной. Если такая оценка принимается для целей расчёта, НДС 5% может рассчитываться от оценочной стоимости, а не от заявленной рыночной цены.

На практике это чаще обсуждают в сделках с высокой ценой, когда 5% от полной суммы существенно увеличивает бюджет покупки.

Почему сумма в договоре критична

Сумма, указанная в договоре купли-продажи, влияет не только на НДС, но и на юридическую устойчивость сделки. Если в дальнейшем возникнет спор, суд и государственные органы обычно ориентируются на документы, которые оформлены корректно и прошли необходимые формальности.

Риски дополнительных соглашений и занижения суммы

Иногда стороны используют дополнительные соглашения (addendum) или разделение цены между документами. Такой подход может создавать юридические и финансовые риски:

• в споре могут учитывать только те документы, которые оформлены надлежащим образом и прошли обязательные платежи;
• если дополнительное соглашение оформлено позднее, могут возникать штрафы и дополнительные начисления;
• если договор уже зарегистрирован в земельном кадастре, базу расчёта, как правило, считают по зарегистрированной сумме;
• занижение цены повышает риск претензий и усложняет защиту интересов покупателя.

Я советую регистрировать договор купли-продажи, потому что пока выходит разрешение на покупку, у покупателя есть риск. И если на недвижимость ещё нет отдельных свидетельств о собственности, то подать заявление в Совет Министров без зарегистрированного договора невозможно. По дополнительному договору такое возможно, но при судебном разбирательстве суд обычно принимает только договоры с отметкой налоговой и с оплатой гербового сбора. Если прошло несколько лет с момента подписания аддендума, может потребоваться оплатить штраф.

Как это сделать

1. Уточните у своего юриста или риэлтора, какая база будет принята для расчёта НДС в вашей сделке: сумма договора или оценочная стоимость.
2. Проверьте, планируется ли регистрация договора купли-продажи в земельном кадастре и на каком этапе это будет сделано.
3. Если рассматривается оценка объекта, согласуйте, кто заказывает оценщика и для каких целей используется отчёт.
4. Если в сделке предполагаются приложения или дополнительные соглашения, заранее уточните юридические последствия, порядок оформления и возможные штрафы.
5. Зафиксируйте в письменном виде, какие документы будут считаться основными для налоговой базы и для защиты ваших прав в будущем.

Глоссарий

• НДС (VAT) — налог на добавленную стоимость; в сделках с недвижимостью на Северном Кипре часто применяется ставка 5% для определённых категорий покупок.
• Договор купли-продажи (Sales Contract) — основной договор между покупателем и продавцом, где фиксируются объект и цена сделки.
• Кадастровая (оценочная) стоимость — стоимость объекта по отчёту оценщика, которая может отличаться от рыночной цены.
• Addendum — приложение/дополнительное соглашение к основному договору.
• Земельный кадастр (Land Registry) — орган/система, где регистрируются сделки и права на недвижимость.
• Гербовый сбор (Stamp Duty) — обязательный платёж, который подтверждает оформление документа для ряда процедур.
• Разрешение Совета Министров — разрешение на покупку недвижимости иностранцем в рамках процедур Северного Кипра.

Частые вопросы

НДС 5% на Северном Кипре считают от суммы в договоре или от кадастровой стоимости?

Чаще всего — от суммы, указанной в договоре купли-продажи. В отдельных случаях база может опираться на оценочную (кадастровую) стоимость, если она принята для расчёта.

Можно ли поменять базу НДС, если договор уже зарегистрирован в земельном кадастре?

Если договор уже зарегистрирован, налоговую базу обычно считают от суммы зарегистрированного договора. Изменения после регистрации, как правило, затруднены.

Зачем в сделке привлекают оценщика?

Оценка нужна, чтобы подтвердить стоимость объекта в виде официального отчёта. Иногда её используют как основу для расчётов или для внутренних процедур по сделке.

Опасно ли оформлять дополнительные соглашения к договору?

Риски зависят от оформления и сроков. В спорных ситуациях значение имеют документы, оформленные надлежащим образом, с обязательными платежами и отметками.

Почему рекомендуют регистрировать договор купли-продажи?

Регистрация снижает часть рисков для покупателя, особенно если разрешение на покупку оформляется позже и сделка «в процессе».

Кто помогает правильно оформить документы по НДС и договору?

Обычно это адвокат, который ведёт сделку, и риэлтор с опытом сделок на Северном Кипре.

Если вам нужна консультация по НДС и договору купли-продажи

Вы можете обратиться к нашему юридическому партнёру — компании DeJure для консультации с лицензированным на Северном Кипре адвокатом.

• Телефон: +90 539 119 05 55
  
• WhatsApp
  
• Telegram