Kuzey Kıbrıs’ta müteahhit ile sözleşme: imzalamadan önce hangi maddeler değiştirilmelidir

2026 yılında Kuzey Kıbrıs’ta müteahhit ile yapılan sözleşme, depozito yatırılmadan ve imzalanmadan önce kontrol edilmelidir. Özellikle teslim sürelerine, gecikme cezalarına, tutulan tutarlara, Trafo’ya, devir hakkına, sözleşmenin kayıt altına alınmasına, tapuların bölünmesine ve kalite garantilerine dikkat edilmelidir. Bu koşullar yazılı olarak belirtilmezse, alıcı ek ödemelerle, taşınmazın tesliminde gecikmeyle veya yeniden satışta zorluklarla karşılaşabilir.

• Müteahhit ile sözleşme neden değiştirilmelidir
• Sözleşme dili ve kayıt
• Müteahhit tarafından tutulan tutarlar
• Teslimde gecikme tazminatı
• Ödeme planı ve inşaat aşamalarına bağlama
• Trafo, altyapı ve ek ödemeler
• Devir ve yeniden satış
• Tapuların bölünmesi ve düzenlenmesi
• Kalite garantileri ve kusurların giderilmesi
• İmzadan önce kontrol listesi
• Sık sorulan sorular
• Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alımı konusunda yardıma ihtiyacınız varsa
• Sözleşmenin hukuki incelemesine ihtiyacınız varsa

Müteahhit ile sözleşme neden değiştirilmelidir

Müteahhidin tipik sözleşmesi genellikle öncelikle satıcının çıkarlarını korur. Alıcının, sürelerin ihlali halinde hangi yaptırımların öngörüldüğünü, ödeme gecikmesi durumunda ne olacağını, tapu alınmadan önce taşınmazın satılıp satılamayacağını ve imzadan sonra hangi ek ödemelerin ortaya çıkacağını kontrol etmesi önemlidir.

Müteahhit ile yapılan sözleşme yalnızca taşınmazın fiyatını değil, işlemin tüm düzenini de sabitlemelidir: inşaat süresi, ödeme planı, donanım, tarafların sorumluluğu, sözleşmenin kaydı, devir koşulları ve mülkiyet tapusunun ileride devri.

İmzadan önce ayrıca taşınmazın kendisini ve projeye ait belgeleri de kontrol etmek gerekir: Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul alım-satım sözleşmesini imzalamadan önce nelerin kontrol edilmesi gerekir.

Sözleşme dili ve kayıt

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul alım-satım sözleşmesinin kaydı için sözleşmenin Türkçe versiyonu gerekir. Alıcı Türkçe bilmiyorsa, pratik çözüm iki dilli bir sözleşmedir: Türkçe + Rusça veya Türkçe + İngilizce.

Sözleşmede şunlar kontrol edilmelidir:

• belgenin Türkçe versiyonu var mı
• iki dil versiyonundaki koşullar örtüşüyor mu
• uyuşmazlık halinde hangi versiyon önceliklidir
• sözleşmenin kaydından kim sorumlu
• damga vergisini ve kayıt ücretlerini kim öder

Sözleşme belirlenen süre içinde kayıt altına alınmalıdır. Daha fazla bilgi: Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul alım-satım sözleşmesi nasıl kaydedilir.

Müteahhit tarafından tutulan tutarlar

Sözleşmede, alıcı ödeme planını ihlal ederse veya işlemden vazgeçerse müteahhidin ne kadar tutarı alıkoyabileceği kontrol edilmelidir. Tipik sözleşmelerde bazen alıcının daha önce yatırdığı önemli miktardaki paranın büyük bir kısmını kaybetmesine yol açan koşullar bulunur.

Değiştirilmesi veya netleştirilmesi gerekenler:

• azami alıkoyma tutarı
• gecikmeyi gidermek için tanınan süre
• alıcıya yazılı bildirim usulü
• ödemelerin bir kısmının iade koşulları
• bildirim yapılmadan otomatik fesih yasağı

Teslimde gecikme tazminatı

Sözleşmede taşınmazın teslimine ilişkin kesin tarih ve gecikme tazminatı belirtilmelidir. «İnşaatın tamamlanmasından sonra» veya «tahminen» gibi ifadeler alıcıya net bir koruma sağlamaz.

Gecikme tazminatı, gecikilen her ay için sabit bir tutar olarak veya benzer bir taşınmazın piyasa uzun dönem kira bedeline eşdeğer şekilde hesaplanabilir.

Şunlar yazılmalıdır:

• anahtar tesliminin kesin tarihi
• varsa izin verilen teknik grace period
• gecikilen her ay için tazminat tutarı
• tazminatın ödeme süresi
• elektrik ve su bağlantısındaki gecikmeden doğan sorumluluk

Eğer tazminat benzer bir gayrimenkulün kira bedelinin çok altındaysa, alıcı fiilen müteahhidin gecikmesini finanse etmiş olur.

Ödeme planı ve inşaat aşamalarına bağlama

Ödeme planı yalnızca takvim tarihlerine değil, gerçek inşaat aşamalarına bağlanmalıdır. Bu, özellikle temel aşamasında veya inşaat halindeki bir taşınmaz satın alırken önemlidir.

Sözleşmede ayrıca ödeme para birimi, hesap bilgileri, ödemenin teyit edilme usulü ve banka komisyonlarının sorumluluğu da belirtilmelidir.

Trafo, altyapı ve ek ödemeler

Trafo, projenin elektrik altyapısı için alınan bir katkı payıdır. Vergi veya devlet harcı değildir. Trafo ayrıca ödeniyorsa, bunun sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekir.

Sözleşmede şunlar kontrol edilmelidir:

• Trafo’nun taşınmazın fiyatına dahil olup olmadığı
• Trafo’nun kesin tutarı
• ne zaman ödeneceği
• ödenmemesinin anahtar teslimini veya elektrik bağlantısını etkileyip etkilemediği
• başka altyapı ödemeleri olup olmadığı

Daha fazla bilgi: Kuzey Kıbrıs’ta Trafo: nedir, kim öder ve ne kadara mal olur.

Devir ve yeniden satış

Alıcı, tapu alınmadan önce taşınmazı yeniden satmayı planlıyorsa, devir koşulları sözleşme imzalanmadan önce kararlaştırılmalıdır. Aksi halde müteahhit ayrı bir ücret talep edebilir veya devri reddedebilir.

Şunlar yazılmalıdır:

• devir hakkı var mı
• müteahhidin onayı gerekli mi
• devir komisyonunun tutarı
• komisyonu kim öder
• yeni alıcıyla belgelerin imzalanma süreleri
• müteahhidin reddedip reddedemeyeceği ve hangi gerekçelerle

Komisyon tutarı belirlenmemişse, yeniden satışta alıcı proje ve müteahhit koşullarına bağlı olarak büyük bir tutarı ödeme talebiyle karşılaşabilir.

Tapuların bölünmesi ve düzenlenmesi

Sözleşmede, müteahhidin tapuların bölünmesi için gerekli belgeleri hazırlama ve ardından alıcı adına bireysel tapunun düzenlenmesi yükümlülüğü güvence altına alınmalıdır.

Şunlar kontrol edilmelidir:

• bireysel tapu ne zaman hazır olacak
• tapuların bölünmesinden kim sorumlu
• bölünme masraflarını kim öder
• müteahhidin hangi belgeleri sunmak zorunda olduğu
• tam ödeme anında tapu hazır değilse ne olur

Alıcı, kayıtlı sözleşme kapsamında taşınmazı kullanabilir, ancak tam anlamıyla mülk sahibi Title Deeds devri sonrasında olur. Daha fazla bilgi: Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul için mülkiyet tapusu devri.

Kalite garantileri ve kusurların giderilmesi

Sözleşmede müteahhidin garanti yükümlülükleri ayrıca belirtilmelidir. Taşınmazın «iyi durumda» teslim edildiğini yazmak yeterli değildir.

Sözleşmede şunlar bulunmalıdır:

• taşıyıcı unsurlar için garanti süresi
• kaplama ve ekipman için garanti süresi
• kusurların bildirilme usulü
• kusurların giderilme süresi
• gizli ayıplara ilişkin sorumluluk
• malzeme ve donanım listesi

Anahtar tesliminde, tespit edilen eksiklerin listesi ve giderilme süresiyle birlikte bir teslim tutanağı imzalanması tavsiye edilir.

İmzadan önce kontrol listesi

Bunu nasıl yapmalı

1. Müteahhidin taşınmazı satma hakkını kontrol edin.
2. Araziyi, tapuyu, izinleri ve proje statüsünü kontrol edin.
3. Sözleşmenin Türkçe versiyon içerdiğinden emin olun.
4. Fiyatı, KDV’yi, Trafo’yu, maintenance fee’yi ve tüm ek ödemeleri kontrol edin.
5. Ödeme planını inşaat aşamalarına bağlayın.
6. Anahtar teslim tarihini ve gecikme tazminatını sabitleyin.
7. Devir ve yeniden satış koşullarını yazın.
8. Tapunun bölünmesi ve devrine ilişkin süreleri netleştirin.
9. Müteahhidin garanti yükümlülüklerini ekleyin.
10. Sözleşme kayıt usulünü ve masraf dağılımını kontrol edin.

İşlem masraflarını önceden hesaplamak daha iyidir: Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul alırken ek masraflar.

Sözlük

• Müteahhit ile sözleşme — projede taşınmazı inşa eden veya satan şirketle yapılan gayrimenkul alım-satım sözleşmesi.
• Devir — tapu alınmadan önce alım-satım sözleşmesindeki hakların başka bir alıcıya devredilmesi.
• Title Deeds — gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkını gösteren belge.
• Trafo — projenin elektrik altyapısı için alınan katkı payı.
• Maintenance fee — kompleksin ve ortak alanların bakım ücreti.
• Teslim tutanağı — taşınmazın teslimini ve durumuna ilişkin tespitleri kayda geçiren belge.

Sık sorulan sorular

Müteahhidin tipik sözleşmesi değişiklik yapılmadan imzalanabilir mi?

İmzalanabilir, ancak bu alıcı için riski artırır. Tipik sözleşme genellikle müteahhidin çıkarlarına göre hazırlandığından, temel koşulların imzadan önce kontrol edilmesi ve değiştirilmesi daha iyidir.

Sözleşmedeki en önemli maddeler hangileridir?

Taşınmazın teslim süresi, gecikme tazminatı, ödeme planı, Trafo, devir, sözleşmenin kaydı, tapuların bölünmesi ve kalite garantileri.

Trafo sözleşmede belirtilmeli mi?

Evet. Sözleşmede Trafo’nun taşınmazın fiyatına dahil olup olmadığı, tutarının ne olduğu ve ne zaman ödendiği belirtilmelidir.

Tapu alınmadan önce taşınmaz satılabilir mi?

Evet, sözleşme buna izin veriyorsa ve müteahhidin koşulları yerine getirilmişse, sözleşmeden doğan hakların devri yoluyla satılabilir.

Müteahhit teslimi geciktirirse ne yapılmalı?

Sözleşme kontrol edilmelidir: orada taşınmazın teslim tarihi, gecikme tazminatı tutarı ve ödeme usulü yer almalıdır.

Kalite garantisini sabitlemek neden önemlidir?

Yazılı garanti olmadan, anahtar tesliminden sonra kusurların giderilmesini talep etmek daha zordur.

Sözleşmeyi kim kaydetmelidir?

Bu sözleşmeye bağlıdır. Kimin kayıt sorumlusu olduğu, ücretleri kimin ödeyeceği ve bunun hangi süre içinde yapılacağı önceden yazılmalıdır.

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alımı konusunda yardıma ihtiyacınız varsa

Ortaklarımızdan biri olan Vadim Chernyakov ile iletişime geçebilirsiniz.

Telefon: +90 533 882 40 55
WhatsApp / Telegram
Kanal: Gayrimenkul piyasası analizi ve haberleri

Sözleşmenin hukuki incelemesine ihtiyacınız varsa

Licanslı Kuzey Kıbrıslı bir avukattan danışmanlık almak için hukuki ortağımız DeJure şirketiyle iletişime geçebilirsiniz.

Telefon: +90 539 119 05 55
WhatsApp
Telegram