Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satış sözleşmesi: yasal gereklilikler, tescil ve zorunlu koşullar

2026 yılında Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satış sözleşmesi, zorunlu olarak Türkçe versiyonuyla birlikte hazırlanmalı ve imzalandıktan sonra 21 gün içinde Vergi Dairesi ile Tapu ve Kadastro Dairesi'ne (Tapu) tescil edilmelidir. Tescil sırasında mülk bedelinin %0,5'i oranında damga vergisi ve %6 oranında sözleşme tescil harcı ödenir. Tescil edilmeyen bir sözleşme, alıcıya tam bir yasal koruma sağlamaz.

• Sözleşmeye ilişkin yasal gereklilikler
• Sözleşmeye ilişkin dil gereklilikleri
• Sözleşmenin zorunlu maddeleri
• Sözleşme tescili ve vergiler
• Sözleşme imzalandıktan sonra ne olur
• Hatalı sözleşmeden doğan riskler
• Satış sözleşmesi nasıl hazırlanır
• Sıkça sorulan sorular
• Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul alımında yardıma ihtiyacınız varsa
• Gayrimenkul alırken hukuki yardıma ihtiyacınız varsa

Gayrimenkul satış sözleşmesi nedir?

Satış sözleşmesi, Kuzey Kıbrıs'taki bir gayrimenkul işleminin ana yasal belgesidir. Mülkün fiyatını, ödeme planını, tarafların yükümlülüklerini ve mülkiyet devri koşullarını belirler. Tapu (Title Deeds) alınana kadar, alıcının mülk üzerindeki haklarını kanıtlayan asıl belge budur.

Sözleşme Tapu Dairesi'ne tescil edildikten sonra mülk alıcı adına rezerve edilir ve satıcı mülkü başka birine satamaz.

Sözleşmeye ilişkin dil gereklilikleri

Kuzey Kıbrıs'ta resmi dil Türkçedir. 2022 yılından itibaren tescil makamları, sadece Türkçe metin içeren sözleşmeleri tescil için kabul etmektedir.

Kaza Tapu Amirlikleri ve Vergi Dairesi, gayrimenkul satış sözleşmelerini ancak belgenin Türkçe versiyonu varsa tescil için kabul eder.

Uygulamada iki dilli sözleşmeler kullanılır:

• Türkçe + Rusça
• Türkçe + İngilizce

Neden iki dilli sözleşme kullanılır?

• Sözleşmenin tescilini sağlar
• Alıcının işlem şartlarını anlamasını sağlar
• Anlaşmazlık riskini azaltır
• Yasal gerekliliklere uygundur

Genel kural olarak sözleşmede, metinler arasında farklılık olması durumunda, Kuzey Kıbrıs mahkemeleri tarafından kullanılan versiyon olması nedeniyle Türkçe versiyonun geçerli olduğu belirtilir.

Satış sözleşmesinin zorunlu maddeleri

Sözleşmenin yasal olarak bağlayıcı olması ve riskleri en aza indirmesi için aşağıdaki koşulların belirtilmesi gerekir.

1. Tarafların bilgileri

• Satıcı ve alıcının tam bilgileri
• Pasaport bilgileri
• İkamet adresi
• İletişim bilgileri

2. Gayrimenkulün tanımı

• Parsel kayıt numarası
• Gayrimenkul tipi
• Alan (m²)
• Kat
• Plan
• Bitirme detayları/spesifikasyonu

3. Fiyat ve ödeme planı

• Mülk değeri
• Ödeme para birimi
• Depozito miktarı
• Ödeme vadeleri
• Gecikme cezaları

4. Mülk teslim süresi

• Anahtar teslim tarihi
• Zilyetliğin devri koşulları
• Gecikme sorumluluğu

5. Tarafların hak ve yükümlülükleri

• Satıcının yükümlülükleri
• Alıcının yükümlülükleri
• Mülk kullanım koşulları

6. Garantiler ve sorumluluk

• İnşaat kalitesi garantisi
• Kusurların giderilmesi
• Cezai yaptırımlar

7. Mücbir Sebep

• Doğal afetler
• Mevzuat değişiklikleri
• Diğer kontrol edilemeyen durumlar

8. Uyuşmazlık çözüm prosedürü

• Mahkeme yetkisi
• Yargısız çözüm yolları
• Uygulanacak hukuk

9. Ek koşullar

• Mobilya ve beyaz eşya
• Park yeri
• Depo alanı
• Site yönetim/bakım koşulları

Sözleşme tescili ve vergiler

İmzalandıktan sonra sözleşme, Kuzey Kıbrıs Vergi Dairesi ve Tapu Dairesi'ne tescil edilmelidir. Tescil, alıcının haklarını koruyan işlemin zorunlu bir aşamasıdır.

Prosedür şu makalede ayrıntılı olarak açıklanmıştır:

• Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satış sözleşmesi nasıl tescil edilir
• Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul alırken ödenen vergiler

Sözleşme imzalandıktan sonra ne olur?

Sözleşmenin imzalanması, mülkiyet tesciline ilişkin yasal sürecin sadece başlangıcıdır.

İmzadan sonra genellikle şu işlemler yapılır:

1. Damga vergisinin ödenmesi.
2. Sözleşmenin Vergi Dairesi'ne tescili.
3. Sözleşmenin Tapu Dairesi'ne tescili.
4. Yabancılar için gayrimenkul satın alma izni başvurusu yapılması.
5. Tüm prosedürler tamamlandıktan sonra mülkiyet belgesinin (Title Deeds) alınması.

Bu süreç, mülkün hazır olma durumuna ve idari prosedürlere bağlı olarak birkaç aydan birkaç yıla kadar sürebilir.

Hatalı sözleşmeden doğan riskler

Eksik veya taslak sözleşmelerin kullanılmasından kaynaklanan temel sorunlar şunlardır:

• Sözleşme tescilinin reddedilmesi
• Mahkemede hakları savunamama
• Depozito kaybı
• Mülk teslim sürelerinin uzaması
• Finansal anlaşmazlıklar

Sözleşme tescilinin yapılmaması özellikle kritik kabul edilir. Belge tescil edilene kadar alıcının hakları sınırlı düzeyde korunur.

Satış sözleşmesi nasıl hazırlanır?

Nasıl yapılır?

1. Gayrimenkulü kontrol edin (hukuki inceleme).
2. İşlem şartlarını belirleyin.
3. Sözleşmeyi Türkçe ve ikinci bir dilde hazırlayın.
4. Sözleşmeyi taraflarca imzalayın.
5. Sözleşmeyi belirlenen süre içinde tescil edin.

Sözlük

• Title Deeds — Kuzey Kıbrıs'taki gayrimenkul mülkiyet belgesi.
• Tapu — Tapu ve Kadastro Dairesi, gayrimenkul tescilinden sorumlu devlet organı.
• Stamp Duty — Damga vergisi, sözleşme tescilinde ödenmesi zorunlu ödeme.
• Sözleşme Tescili — Gayrimenkulü alıcı adına sabitleyen yasal prosedür.

Sıkça sorulan sorular

Sözleşmeyi sadece Rusça imzalamak mümkün mü?

Hayır. Sözleşme tescili için Türkçe versiyon gereklidir.

Satış sözleşmesini tescil ettirmek gerekir mi?

Evet. Alıcının haklarını korumak için tescil zorunludur.

Sözleşme tescili için ne kadar süre verilir?

Sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 21 gün.

Sözleşme imzalandıktan sonra şartlar değiştirilebilir mi?

Evet, tarafların ek protokolü/sözleşmesi ile değiştirilebilir.

Alıcı tapuyu ne zaman alır?

Satın alma izni alındıktan ve gayrimenkul tescili tamamlandıktan sonra.

Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul alımında yardıma ihtiyacınız varsa

Ortağımız Vadim Cherniakov ile iletişime geçebilirsiniz.

Telefon: +90 533 882 40 55
WhatsApp / Telegram
Kanal: Gayrimenkul piyasası analizleri ve haberleri

Gayrimenkul alırken hukuki yardıma ihtiyacınız varsa

Kuzey Kıbrıs'ta lisanslı bir avukatla danışmanlık için hukuk ortağımız DeJure şirketi ile iletişime geçebilirsiniz.

Telefon: +90 539 119 05 55
WhatsApp
Telegram